Minha casa, minha vida atrai fundos imobiliários e investidores

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem se destacado no mercado imobiliário brasileiro e atraído o interesse crescente de fundos imobiliários (FIIs). Impulsionado pela expansão das faixas de renda, um orçamento federal significativo e uma demanda consistente, o segmento tornou-se o foco de gestoras que buscam investimentos descorrelacionados das taxas de juros.

Nos últimos anos, diversas instituições financeiras têm criado instrumentos que permitem aos investidores participar diretamente do setor habitacional, seja financiando projetos do programa MCMV, seja atuando como parceiros das construtoras responsáveis pelos empreendimentos.

Em 2024, o programa habitacional alcançou um marco, com 698 mil financiamentos concedidos, representando o maior volume em 11 anos. O governo federal destinou R$ 13,7 bilhões em recursos, que atualmente representam metade de todas as unidades lançadas no mercado imobiliário do país.

A estratégia das gestoras consiste em capitalizar sobre um mercado com alta velocidade de vendas, financiado pela Caixa Econômica Federal e que demonstra resiliência mesmo em períodos de juros elevados.

Entre as novas iniciativas, destaca-se o MCMV11 (BRM Minha Casa Minha Vida III), um fundo estruturado pela BRM Asset e coordenado pelo Itaú BBA e BTG Pactual. A gestora lançou uma oferta para captar R$ 250 milhões, que serão alocados em um portfólio de mais de 25 projetos em parceria com construtoras regionais.

A estrutura do fundo combina permuta financeira, equity preferencial e equity puro, com o objetivo de impactar diretamente a construção de mais de seis mil moradias. Destinado a investidores qualificados, o fundo terá um prazo de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais dois.

“Estamos falando de quase 20 mil pessoas impactadas”, declarou Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset. Ele enfatiza que o segmento apresenta vendas robustas e é financiado pela Caixa desde o início, o que diminui os riscos e contribui para o desenvolvimento urbano.

Fernandes também argumenta que o segmento de habitação popular tem apresentado um desempenho acima da média. Ele destaca que as construtoras listadas na bolsa focadas nesse nicho foram as que mais cresceram em lucro nos últimos anos, com ações que registraram alta superior a 80% em 12 meses. “É uma tese descorrelacionada de juros: há subsídios e taxas de financiamento menores, o que mantém a demanda aquecida”, completa.

A RBR Asset também possui uma presença consolidada como parceira em projetos do MCMV, tendo participado de mais de 30 projetos como sócia de incorporadoras em fundos de desenvolvimento. “A demanda é muito forte e o modelo funciona bem, mas o mercado ficou mais competitivo com o avanço de grandes players como Cury e Plano & Plano”, afirma Guilherme Antunes, sócio e gestor de crédito imobiliário.

Nos fundos de crédito listados, a exposição atual da RBR ao MCMV é pequena, entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões, concentrada em operações específicas de antecipação e garantias complementares. Antunes observa que as construtoras que operam de forma eficiente geram caixa mensalmente, necessitando pouco de capital externo, o que limita o espaço para atuação em nichos menores.

Já a Mérito Investimentos, gestora do MFII11, concentra cerca de 60% da carteira de recebíveis do fundo em projetos do Minha Casa, Minha Vida, segundo o CEO Alexandre Despontin.

“A exposição ao MCMV garante resiliência mesmo em períodos de juros altos, porque o programa conta com subsídios e financiamentos acessíveis. Além disso, a criação da faixa 4, que atende imóveis de até R$ 500 mil, amplia o alcance do programa e deve manter o setor aquecido nos próximos anos”, avalia Despontin.

Quanto aos riscos, Despontin acredita que a atuação no MCMV demanda um controle rigoroso dos custos das obras, uma vez que o preço de venda é limitado. Ele adverte que um aumento nos custos de construção pode resultar em uma perda significativa na margem líquida do projeto. No entanto, ele destaca que o modelo de repasse na planta permite a construção de imóveis com menor exposição de caixa.