Aplicação de elite: rendimento do fundo imobiliário KNIP11 revelado
O Kinea Índices de Preços (KNIP11), um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 em termos de patrimônio líquido, direcionado a investidores qualificados com aplicações financeiras a partir de R$ 1 milhão, apresentou um desempenho notável no último ano. Uma análise revela os ganhos potenciais para quem investiu nesse FII.
Investidores que destinaram R$ 1 milhão ao KNIP11 e reinvestiram os dividendos ao longo do último ano teriam acumulado R$ 1,207 milhão ao final do período, representando um retorno total de 20,77%.
Alternativamente, aqueles que optaram por não reinvestir os dividendos teriam recebido R$ 132,9 mil em proventos, resultando em um rendimento de 13,3% em dividendos e uma valorização líquida de 7% sobre o capital inicial.
Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,60 por cota, equivalente a uma rentabilidade mensal de 0,58%, isenta de imposto de renda para pessoas físicas. Considerando uma cota média de entrada de R$ 102,96, o dividendo corresponde a 48% da taxa DI do período, ou 56% do CDI, ajustado pelo “gross-up” do IR.
O KNIP11 detém 117 operações de crédito imobiliário, que totalizam 108,1% do seu patrimônio líquido, um número acima de 100% devido às operações compromissadas lastreadas em CRIs (8,2% do PL). A diversificação é ampla, com nenhum ativo representando mais de 5% da carteira, e o LTV médio é de 56%, indicando um risco de crédito considerado baixo.
A maior parte da carteira, precisamente 97,8% dos ativos, está atrelada ao IPCA. O restante é dividido entre Selic (1,2%), IGP-M (0,1%) e CDI (0,9%). A taxa média (mark-to-market) é de IPCA + 10,54% ao ano, com um prazo médio de 6,1 anos e duration de 3,7 anos.
A alocação setorial do portfólio é diversificada, abrangendo shoppings (29,3%), escritórios (29%), logística (23,1%), residencial (7,3%), residencial pulverizado (5,6%) e outros segmentos (5,7%), proporcionando equilíbrio e pulverização.
Analistas apontam que o KNIP11 possui uma carteira robusta e gestão experiente, com alta capacidade de originação e boa estrutura de garantias. A liquidez no mercado secundário e o risco de crédito reduzido são destacados como diferenciais. No entanto, a predominância do IPCA como indexador pode levar a variações nos proventos mensais em períodos de inflação baixa ou negativa. A exposição em operações compromissadas reversas indexadas ao CDI também gera um leve descasamento entre indexadores da dívida e do portfólio, embora dentro de níveis controlados.
