Crédito com lupa: estratégias de xp e jivemauá em tempos de juros altos

Em um mercado financeiro onde a taxa Selic atinge os 15%, a cautela se tornou a principal diretriz no setor de crédito estruturado. Longe do otimismo de emissões simplificadas, especialistas do mercado financeiro enfatizam que o sucesso reside agora em um trabalho minucioso, que envolve análises detalhadas, visitas a projetos e avaliações extensivas de garantias.

Durante um evento promovido pela XP, Evandro Santos, da XP Asset, e Brunno Bagnariolli, da JiveMauá, discutiram como o aumento das taxas de juros está remodelando as operações de crédito no mercado imobiliário.

“Nunca aprovamos uma operação baseados apenas na garantia. A capacidade de pagamento é fundamental”, afirmou Santos. O gestor da XP enfatizou que o momento exige uma análise ainda mais rigorosa, reavaliando garantias, testando cenários e exigindo margens de segurança maiores. “Atualmente, um CRI que antes aceitaríamos com um spread de 180 pontos, agora exigimos 250 ou 300. É o preço da prudência”, explicou.

A XP tem priorizado negócios com bom histórico de desempenho, receitas já contratadas e garantias reais sólidas, evitando operações de longo prazo e complexas. “Não é o momento de inovar. Juros altos exigem foco em crédito de qualidade e execução rápida”, destacou Santos. Ele mencionou o caso de um projeto imobiliário que foi descartado após uma inspeção técnica revelar que a obra levaria o dobro do tempo estimado. “Se o prazo não é viável, o negócio não se sustenta.”

O gestor também observou que o fundo tem evitado o segmento de classe média nas incorporações, por ser o mais afetado pelo custo do crédito. “Atualmente, concentramos nossos esforços no padrão mais elevado, que consegue repassar custos, e no mais baixo, que é apoiado por programas habitacionais. A classe média está sendo pressionada.”

Brunno Bagnariolli, da JiveMauá, acrescentou um alerta sobre os riscos menos evidentes, mas potencialmente mais perigosos, desse mercado: a liquidez. “Só se perde dinheiro em crédito de duas formas: inadimplência ou falta de liquidez. Se você precisar vender uma operação no meio do caminho e não encontrar comprador, o prejuízo acontece antes da execução”, alertou.

Bagnariolli ainda ressaltou que, no crédito imobiliário, os erros são inevitáveis e que o diferencial de um bom gestor é a capacidade de resposta. “A única certeza no crédito é que você vai cometer erros. O que importa é como você reage quando eles acontecem.”

Ele lembrou que, mesmo diante de imprevistos, como um aumento inesperado nos custos de construção, a natureza dos fundos imobiliários oferece tempo para negociação. “No crédito imobiliário, você tem prazos, garantias e a possibilidade de se reunir e encontrar soluções. Ao contrário dos fundos abertos, onde o resgate força a venda e destrói valor.”

Bagnariolli defende que o segredo está no acompanhamento constante. “Um crédito bem monitorado raramente dá errado. E, se isso acontecer, o tempo e uma estrutura bem definida podem salvar o investimento.”