Fii: recuperação em 2025 não atinge potencial total, aponta análise

Apesar da notável recuperação dos fundos imobiliários ao longo de 2025, especialistas indicam que a classe de ativos ainda opera com descontos significativos, sugerindo que o potencial total do ciclo de valorização ainda não foi integralmente absorvido pelo mercado.

O cenário atual, marcado pela manutenção da taxa Selic em patamares elevados e pela persistência da inflação, desloca o foco da dinâmica de preços dos FIIs do curto prazo para as expectativas em torno do futuro ciclo de afrouxamento monetário.

Atualmente, o IFIX, principal índice de referência do mercado de FIIs, negocia a 0,89 vezes o seu valor patrimonial, o que equivale a um desconto de 11% em relação à sua média histórica. Esse panorama, contudo, contrasta com o desempenho recente do índice, que exibiu uma recuperação consistente ao longo do ano, impulsionada, principalmente, pelo arrefecimento da curva de juros futuros.

Diante das mudanças significativas na composição do IFIX nos últimos anos, com o aumento da representatividade dos fundos de papel, uma análise segmentada se faz necessária para avaliar a precificação real de cada grupo. Essa avaliação revela que, mesmo após a reprecificação observada em 2025, os FIIs permanecem descontados.

Nos fundos de recebíveis, o desconto médio é estimado em 7%. Nos fundos de tijolo, a defasagem é ainda mais expressiva, atingindo 15%. Já os FOFs (fundos de fundos) operam com um desconto próximo de 16%, atingindo níveis comparáveis a um desvio padrão abaixo da média histórica.

Os fundamentos do mercado imobiliário também se mostram favoráveis. No segmento de galpões logísticos, a taxa de vacância nacional atingiu a mínima histórica de 7,5%, mesmo após um período de entregas recorde. Esse cenário fortalece o poder de barganha dos proprietários, que têm conseguido reajustes significativos nas renovações de contratos, em alguns casos, superando a inflação. No mercado de lajes corporativas, o movimento de recuperação ganhou força, com o segmento registrando a menor vacância desde o início da pandemia.

Em relação ao ciclo de juros, o mercado se encontra em um momento caracterizado por política monetária restritiva e inflação persistente. Nessa fase, fundos de recebíveis com risco baixo a moderado tendem a se destacar, entregando resultados mais previsíveis em um ambiente de custo de capital elevado. A expectativa é que, com a manutenção prolongada da Selic em patamares altos, seus efeitos se disseminem pela economia, preparando o terreno para um cenário mais favorável aos fundos imobiliários, impulsionado pela queda dos juros e pela estabilização da inflação.