Fundos imobiliários desafiam juros altos e mantêm ritmo de captação
Captações de fundos imobiliários somam R$ 31,5 bilhões em 2025, mantendo força mesmo com juros altos e expectativa de queda da Selic.
A indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) demonstra notável resiliência, projetando um volume de captação para 2025 apenas marginalmente inferior ao do ano anterior. Esse desempenho, em um contexto de elevadas taxas de juros, é visto como positivo por especialistas, considerando a priorização da renda fixa por parte dos investidores. A expectativa de queda na taxa Selic, no entanto, sinaliza um potencial fortalecimento do setor.
Até o final de setembro, as captações somaram R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total captado em 2024, que atingiu R$ 44,3 bilhões. Esse valor supera o desempenho de 2023, quando foram registrados R$ 30,4 bilhões. A Hedge Investments destaca o caráter surpreendente das captações deste ano, projetando um possível alcance de R$ 40 bilhões até dezembro.
A queda iminente nas taxas de juros alimenta a perspectiva de valorização das cotas dos fundos no mercado de ações, abrindo caminho para novas captações. Esse movimento é tradicional no setor de FIIs, com a redução da Selic impulsionando o interesse dos investidores. A Hedge Investments estima que existam cerca de R$ 25 bilhões em ofertas protocoladas, prontas para serem concretizadas nos próximos meses.
Ao longo do ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) apresentou um aumento de 15%, facilitando a realização de alguns negócios. A esperada queda nas taxas de juros pode impulsionar ainda mais o setor. A HSI Investimentos ressalta que a reação do valor das cotas e a melhoria no ambiente de compra e venda de ativos podem abrir novas oportunidades de captação para os fundos. Contudo, a velocidade dos cortes nas taxas de juros será crucial para o sucesso dessa estratégia.
Os fundos de papel, que investem principalmente em dívida de empresas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), continuam liderando as captações, representando 33% do volume total no ano (R$ 10,4 bilhões). A atratividade desses FIIs reside em sua natureza de renda fixa.
A crescente dificuldade das incorporadoras em obter crédito bancário também impulsiona o crescimento dos fundos de CRIs, levando essas empresas a buscar recursos no mercado de capitais. A CVPAR observa que os bancos estão mais seletivos na concessão de crédito, aumentando o custo do financiamento à produção.
Diante desse cenário, a AZ Quest lançou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), que possui um patrimônio líquido de R$ 145 milhões alocados em nove projetos. A gestora destaca que a diferença de custo entre captar recursos com um banco tradicional e com a gestora se tornou mínima devido à alta taxa de juros.
Para impulsionar a liquidez, os fundos têm adotado novas estratégias, como aceitar a entrega de imóveis em vez de aportes em dinheiro. Essa abordagem permite que os vendedores troquem ativos de baixa liquidez por cotas negociadas em Bolsa, enquanto os fundos crescem sem a necessidade de novos recursos financeiros.
O TRX Real Estate (TRXF11) é um dos principais exemplos dessa estratégia, investindo em imóveis comerciais locados para grandes empresas de varejo, construção e saúde. A oferta de R$ 1,25 bilhão realizada no meio do ano foi utilizada para a compra de mais de 20 imóveis, com mais da metade envolvendo pagamento em cotas. Uma nova oferta de R$ 2 bilhões, podendo chegar a R$ 3 bilhões, foi anunciada com base na mesma estratégia.
Outra estratégia popular é a oferta de cotas em classes sênior (menor risco, dividendos prefixados) e subordinada (maior risco, maior potencial de retorno). Essa estrutura combina fluxos previsíveis com correção inflacionária na classe sênior, atraindo investidores. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge têm utilizado essa abordagem, transformando o imóvel em um instrumento de renda fixa.
