Oportunidade à vista: fundos imobiliários de escritórios ganham destaque
Fundos imobiliários de lajes corporativas, apesar dos descontos em relação ao valor patrimonial, apresentam oportunidades para investidores que buscam ganho de capital. A valorização é impulsionada pela melhora operacional, resiliência contratual e histórico de ocupação consistente dos ativos.
O segmento de lajes corporativas se destaca por ter os menores dividendos médios no IFIX, o que diminui o interesse de investidores focados em renda. Nesse contexto, a principal estratégia reside no potencial de valorização, superando o retorno mensal.
O mercado imobiliário de São Paulo demonstra um cenário favorável, com regiões secundárias ganhando relevância. O aumento dos preços em áreas premium tem levado parte da demanda a buscar aluguéis mais competitivos, o que reduz a vacância e eleva os preços nessas localidades.
Na capital paulista, a taxa de vacância no terceiro trimestre de 2025 registrou 17,26%, mantendo-se abaixo de 20% ao longo do ano e sinalizando uma recuperação gradual. Nas regiões premium da cidade, como Itaim Bibi, Faria Lima, JK, Vila Olímpia e Paulista, a dinâmica permanece estável. A vacância diminuiu de 11,7% no final de 2024 para 9,4% no trimestre mais recente, influenciada pela ausência de novos empreendimentos e pela absorção líquida positiva de 31 mil m² no acumulado do ano.
Áreas que perderam força durante a pandemia, como Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Marginal Pinheiros e Santo Amaro, mostram sinais de melhora. A Chucri Zaidan, por exemplo, teve uma redução na vacância de 26,66% no primeiro trimestre de 2024 para 15,39% no período atual.
Contudo, 54% dos 341 mil m² de novos estoques previstos até o final de 2026 estão nessas regiões, o que pode impactar a velocidade da recuperação.
O aluguel médio das lajes corporativas em São Paulo atingiu R$ 258,48 por m², um aumento de 21% em relação ao final de 2024. O Rio de Janeiro enfrenta um cenário mais desafiador, com uma taxa de vacância de 26,25%.
Entre os fundos imobiliários de lajes corporativas, o KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria) é apontado como uma opção defensiva, com baixa vacância, portfólio diversificado e alta liquidez. PVBI11 (VBI Real Estate) e RBRP11 (RBR Properties) também se destacam, com o primeiro podendo se beneficiar da melhora nas regiões premium de São Paulo e o segundo capturando a recuperação das áreas secundárias. RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa) teve recomendação elevada após atingir 100% de ocupação em outubro, com melhora nos preços. TOPP11 (RBR Top Offices) surge como uma aposta de assimetria, com dividend yield anualizado acima de 14% e baixa vacância. TEPP11 (Tellus Properties) também se apresenta como alternativa, com dividend yield anualizado de 10,8% e vacância zerada.
